Modelos económicos para el precio de los inmuebles: un caso de estudio en Portugal

• Autores: María Cristina Canavarro Texeira
• Directores de la Tesis: Nuria Ceular Villamandos (dir. tes.) , José María Caridad y Ocerín (dir. tes.)
• Lectura: En la Universidad de Córdoba (ESP) ( España ) en 2011
• Idioma: español
• Tribunal Calificador de la Tesis: Julio Berbel Vecino (presid.) , Julia Margarita Núñez Tabales (secret.) , Héctor Manuel Ramos Romero (voc.) , Eva Rublíková (voc.) , Carmelo Rodríguez Torreblanca (voc.)
• Enlaces
  • Tesis en acceso abierto en: Helvia
• Resumen

  • Este trabajo tiene como objetivo principal entender el mecanismo de formación del precio de la vivienda en Portugal. Para eso, empezamos un estudio de caso en Castelo Branco, ciudad que me ha acogido desde 1993. Trata-se de uma investigação ao preço dos apartamentos vendidos nesta cidade entre 2005 e 2009, com intervenção dos agentes imobiliários com sede em Castelo Branco.Se trata de una investigación sobre el precio de los apartamentos vendidos en esta ciudad entre 2005 y 2009, con la intervención de los agentes de la propiedad inmobiliaria con sede en Castelo Branco.

    Para prossecução deste objectivo, foram aplicadas duas metodologias, a Metodologia dos Preços Hedónicos e as Redes Neuronais Artificiais.Para lograr este objetivo, hemos aplicado dos métodos: la Metodología de Precios Hedónicos (MPH), y las Redes Neuronales Artificiales (RNA), que es un método econométrico menos tradicional del campo de la Inteligencia Artificial. Enquanto que no caso da MPH os estudos existentes em Portugal têm aproximadamente duas décadas, em relação às RNA's não se conhece até à data nenhum estudo existente na área do mercado imobiliário.Mientras que, en el caso de los estudios en Portugal en el área del mercado inmobiliario, las MPH tienen aproximadamente dos décadas, para las RNA no se conoce hasta lo presente ningún estudio. Para a obtenção do melhor modelo hedónico, isto é, para conseguir seleccionar as variáveis explicativas que mais contribuíssem para a formação do preço, fizeram-se inúmeros testes, recorrendo principalmente ao uso do software estatístico SPSS v.17 e 18.Para obtener el mejor modelo hedónico, es decir, para que si seleccionen las variables que más contribuyen a la fijación de precios, ha habido numerosas pruebas, utilizando principalmente el uso de software estadístico SPSS v. 17, que también ha sido utilizado en la estimación de las RNA.

    As variáveis explicativas incluídas neste modelo foram a área útil, o índice de Anexos, o índice de Conforto, a interacção entre o ano em que ocorreu a venda eo estado (novo ou usado), a interacção entre o índice de Conservação eo estado, eo índice de Localização.Las variables explicativas incluidas en el modelo final para el precio de un piso han sido: la superficie útil (metros cuadrados), el índice de anexos, el índice de confort, el índice de ubicación y dos interacciones, una entre el año en que se produce la venta y el estado (nuevo o usado) y la otra, entre el índice de la conservación y el estado.Com seis variáveis, atinge-se uma precisão do modelo de 77%, que é nesta área de estudo um valor bastante aceitável. Con seis factores explicativos se ha atingido una precisión muy interesante en esta área de estudio para el MPH, cuando comparados con otros estudios, y un resultado 12% superior con la RNA, que muestra la superioridad en el campo de la Inteligencia Artificial. Tras esto, consideremos que las variables utilizadas para caracterizar el precio de la vivienda en Castelo Branco, fácilmente se pueden adaptar a otras ciudades de Portugal.