Resumen de Mercado inmobiliario español tras el estallido de su burbuja. Modelización de los precios

José Antonio Fernández Gallardo

• 1. Introducción o motivación de la tesis Evaluar y realizar un seguimiento de la evolución del mercado inmobiliario es importante para la política monetaria y para la estabilidad financiera de un país debido al fuerte impacto que tiene, sobre el gasto agregado por una parte, y sobre los balances del sector privado, por otra . Los mercados inmobiliarios se encuentran en un proceso de transformación debido a la aparición de nuevos modelos de negocio inmobiliarios vinculados con la tecnología (empresas PropTech), que utilizan el Big Data, la Inteligencia Artificial, el Machine Learning, etc.., para refinar, mejorar o reinventar cualquier servicio dentro del sector inmobiliario. Dentro de estas, las llamadas nuevas economías colaborativas en el mundo del inmueble están teniendo un crecimiento exponencial, provocando un cambio de paradigma en el sector de los alojamientos turísticos, con una repercusión directa en los residentes y en el ordenamiento territorial, no existiendo en la actualidad consenso, entre los diferentes agentes, públicos y privados, sobre como afrontar el problema. Por tanto, aunque no hay apenas estudios que lo confirmen, hay muchos sectores que relacionan incrementos en los precios inmobiliarios al auge de los alojamientos colaborativo, así como el causante en la aceleración de los procesos de gentrificación y turistificación de las ciudades entre otros, dando lugar a una falta de consenso entre los agentes públicos y privados de las diferentes ciudades respecto a cómo afrontar el problema. En esta investigación se pretende profundizar en la influencia que tienen los alojamientos colaborativos en el mercado inmobiliario, así como plantear un modelo que evalúe la capacidad de acogida de un territorio concreto respecto a este tipo de alojamientos, investigación novedosa en este sector, de ahí la importancia de esta investigación.

  2.Contenido de la investigación Este trabajo se estructura en seis capítulos, además de este capítulo introductorio. En el capítulo primero se analiza la evolución que el mercado inmobiliario español ha tenido desde el estallido de la burbuja inmobiliaria, la influencia del sector financiero en el mercado de compraventa de viviendas a través de los créditos hipotecarios. Por último, se analiza la importancia que el sector inmobiliario tiene para la economía y estabilidad financiera de un país.

  En el segundo capítulo se analiza en general cómo la transformación digital está influyendo en los mercados inmobiliarios con el crecimiento de nuevos modelos de negocio inmobiliario (empresas PropTech), y específicamente sobre la influencia que las empresas vinculadas a campos como el Big data, la inteligencia artificial o el Machine Learning están teniendo sobre el crecimiento de los alojamientos colaborativos. Se realiza un estudio sobre las viviendas con fines turísticos, analizando las principales plataformas digitales que operan en el mercado, así como la evolución que están teniendo en las principales ciudades del mundo. Se analiza la legislación vigente, así como la influencia que tiene sobre el mercado inmobiliario y sobre los fenómenos de turistificación o gentrificación respectivamente.

  En el capítulo tercero se realiza una revisión de la literatura referente a la valoración de inmuebles, justificando la importancia de su estudio tanto para administraciones públicas, empresas privadas como para particulares interesados en vender o comprar una vivienda, teniendo en cuenta los principios de la economía conductual que asume la ineficiencia de los mercados y la irracionalidad de sus actores los cuales influyen en los precios infravalorándolos o sobrevalorándolos de forma persistente o duradera dando lugar a la formación o pinchazo de burbujas inmobiliarias . Por último, se presenta la normativa vigente en España en materia de valoración de viviendas.

  En el cuarto capítulo se presenta la metodología utilizada para la realización del trabajo. La metodología se divide en tres partes; en la primera se realiza un diagnóstico de los alojamientos colaborativos en Córdoba mediante análisis de variables espaciales. En segundo lugar, se realiza un estudio de rentabilidad y valoración, y por último, en la tercera parte, mediante el Proceso Analítico Jerárquico (AHP) se presenta un modelo de evaluación de la capacidad de acogida de viviendas colaborativas para el distrito centro de Córdoba. En cada una de las partes se presentan tanto las fuentes de información empleadas como las técnicas y softwares que se aplican para el análisis de datos.

  En el capítulo quinto, se muestran los resultados obtenidos del análisis espacial realizado sobre los alojamientos turísticos de la ciudad de Córdoba en general, y específico sobre el distrito centro de la ciudad, zona que alberga el mayor porcentaje de alojamientos turísticos. Se realiza un estudio de rentabilidad y viabilidad económico-financiera de cada una de las viviendas analizadas, así como un estudio de valoración siguiendo la normativa vigente en materia de valoración de inmuebles. Por último, se obtiene un modelo, a través de técnicas de evaluación multicriterio, que valora la capacidad de acogida que tienen los diferentes barrios del distrito centro de Córdoba respecto a los alojamientos colaborativos atendiendo a los criterios de sostenibilidad turística recomendados por la Organización Mundial del Turismo.

  Finalmente, y tras la exposición detallada de los resultados alcanzados en el presente trabajo, se presentan las principales conclusiones, junto con las recomendaciones y las futuras líneas de 3.Conclusión Como resultado principal se obtiene que en las zonas donde se concentra la mayor parte de las viviendas colaborativas se generan ingresos relevantes, creando altas expectativas de rentabilidad a futuros inversores, lo que provoca aumentos de los precios del mercado de vivienda residencial de la zona. Sin embargo, del análisis económico-financiero se desprende que, para un gran número de las viviendas analizadas, la recomendación a los potenciales inversores sería la de no inversión. Igualmente, en los barrios que albergan gran número de alojamientos colaborativos, no existe un patrón definido sobre los efectos que provoca en la población residente durante el periodo estudiado, haciendo necesario realizar un análisis específico en cada territorio. Los resultados obtenidos permiten ayudar a los responsables políticos y agentes sociales en la toma de decisiones respecto a la regulación de los alojamientos colaborativos Palabras clave: mercado inmobiliario, alojamientos colaborativos, sistemas de información geográfica, evaluación multicriterio.

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